Ao planejar a compra de imóveis, muitos investidores focam exclusivamente no preço de venda ou no valor da parcela do financiamento. No entanto, existe uma “linha invisível” no orçamento que, se ignorada, pode comprometer sua reserva financeira: os custos de documentação.
Para garantir que a propriedade seja legalmente sua, você deve reservar uma quantia além do valor negociado. Especialistas recomendam provisionar entre 4% a 5% do valor total do imóvel para cobrir impostos e taxas cartorárias.
Mas para onde vai esse dinheiro? Vamos detalhar cada custo abaixo para você preparar seu bolso com precisão.
ITBI: O Principal Imposto na Transação
O custo mais “pesado” na regularização é o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). Este tributo é municipal e obrigatório para oficializar a transferência da propriedade. Sem o comprovante de pagamento desse imposto, o Cartório de Registro não transfere o bem para o seu nome.
Como o imposto é de competência municipal, o percentual (alíquota) varia de cidade para cidade. Em Rio Grande, por exemplo, a alíquota usualmente se situa entre 2% e 3%. Este valor incide sobre o valor venal (avaliado pela prefeitura) ou sobre o valor da transação, considerando-se o montante que for mais alto.
Vale destacar que, na compra de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), muitas prefeituras oferecem alíquotas reduzidas sobre a parte financiada, o que gera uma economia significativa.
Resolvida a parte da Prefeitura, o próximo passo depende da forma de pagamento: à vista ou financiado.
Cartório de Notas e a Escritura Pública
Ao contrário do senso comum, comprar à vista pode custar mais caro na documentação. Isso ocorre porque a compra à vista exige a Escritura Pública (feita no Tabelionato), cujo preço segue a tabela progressiva do TJRS — quanto maior o valor do imóvel, mais cara a escritura.
Já no financiamento, o contrato bancário possui força de escritura. Na prática, o comprador “pula” a etapa do Tabelionato e economiza essa taxa, pagando apenas a tarifa de avaliação do banco, que costuma ser bem inferior.
O que compõe a conta do cartório no RS?
Ao receber o boleto do cartório, muitos compradores se assustam com o valor final. Para o investidor analítico, é importante saber que você não está pagando apenas pelo serviço, mas sim uma série de tributos embutidos.
No Rio Grande do Sul, a fatura é composta por:
- Emolumentos: O valor real do serviço do tabelião ou registrador.
- Selo Digital: Taxa de fiscalização e autenticidade do Tribunal de Justiça.
- FRJ (Fundo de Reaparelhamento do Judiciário): Uma taxa extra incidente sobre os emolumentos para manter a estrutura do judiciário.
- ISS: Imposto Sobre Serviço (municipal).
Dica de ouro (50% OFF): Se for seu primeiro imóvel residencial financiado pelo SFH, a Lei 6.015/73 garante 50% de desconto nas taxas do Registro de Imóveis.
Atenção: O benefício não é automático. Você deve solicitar formalmente e assinar uma declaração no cartório ao dar entrada nos papéis.
Registro de Imóveis: A Transferência Real
Independentemente de ter pago à vista ou financiado, esta etapa é obrigatória para todos. O ditado “quem não registra não é dono” é a mais pura verdade jurídica.
O Registro de Imóveis é o ato que efetivamente transfere a propriedade para o seu CPF. Assim como a escritura, as custas do registro seguem uma tabela estadual baseada no valor do imóvel. É neste momento que o cartório atualiza a matrícula, garantindo a publicidade e a segurança jurídica da sua aquisição no Cassino ou em Rio Grande.
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Saber o preço do imóvel é fácil, mas calcular o custo final exige experiência. Não seja pego de surpresa na hora de assinar o contrato.
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Dúvidas Frequentes
Quais taxas são normalmente pagas na compra de um imóvel?
Na compra de um imóvel, você pagará principalmente: ITBI (imposto municipal), Escritura Pública no tabelionato (apenas para compras à vista), Registro no Cartório de Registro de Imóveis e, em caso de financiamento, taxas bancárias como avaliação do imóvel e contrato.
O que vem primeiro, ITBI ou escritura?
Geralmente, o ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura ou do registro. Os cartórios exigem a guia do imposto quitada para formalizar a transferência do imóvel.
Qual o valor do ITBI no Rio Grande do Sul?
O ITBI não possui valor único estadual, pois é um imposto municipal. Em média, os municípios do RS cobram entre 2% e 3% do valor do imóvel. É fundamental consultar a legislação vigente da cidade de Rio Grande no momento da compra.
