Vender um imóvel pode parecer um desafio, especialmente quando ele ainda está financiado. Nesse caso, as pessoas costumam ter dúvidas sobre quitação antecipada, intermediação bancária e os procedimentos legais necessários para realizar a transação com segurança.
A boa notícia é que você pode vender um imóvel financiado — desde que siga o processo com orientação adequada e atenção aos detalhes. Neste guia, você confere o passo a passo como conduzir a venda, quais são as opções disponíveis e quais cuidados tomar para evitar problemas no futuro.
Posso Vender um Imóvel que Ainda Está Financiado?
Sim, você pode vender um imóvel financiado. O ponto essencial é que o banco mantém o imóvel como garantia até a quitação do contrato. Por isso, é preciso envolver a instituição financeira em qualquer negociação para quitar a dívida.
No mercado atual, a venda não ocorre “transferindo” a dívida antiga para o comprador. O que acontece é a liquidação (quitação) obrigatória do saldo devedor do vendedor.
Existem duas formas principais para que essa quitação aconteça:
- Quitação pelo Vendedor: O vendedor usa recursos próprios para quitar o financiamento antes de anunciar o imóvel.
- Quitação no Ato da Venda: O comprador, seja com recursos próprios (à vista) ou com um novo financiamento em outro banco, fornece o valor para quitar a dívida do vendedor no momento da transação.
Vamos detalhar essas opções.
Quitação pelo Comprador no Ato da Venda (Mais Comum)
Este é o cenário mais frequente. O comprador não assume o seu contrato antigo; ele faz um novo financiamento (ou paga à vista). O comprador usa o dinheiro da nova operação para pagar o vendedor e quitar o saldo devedor que ele ainda tem com o banco.
Como funciona o processo (Interveniente Quitante):
- Saldo Devedor: O vendedor solicita ao seu banco o saldo devedor atualizado para a quitação.
- Novo Financiamento do Comprador: O comprador é aprovado em um novo financiamento no banco de sua preferência.
- A Transação (Interveniente Quitante): No momento da assinatura do contrato, o banco do comprador transfere o valor exato do saldo devedor diretamente para o banco do vendedor, quitando a dívida.
- Recebimento do Vendedor: O valor restante da venda (Valor total – Saldo Devedor) é então liberado para o vendedor.
- Resultado: A dívida antiga é liquidada, o vendedor recebe seu dinheiro, e o comprador começa seu próprio financiamento, com o imóvel agora como garantia para o seu banco.
Exemplo Prático:
- Valor de venda do imóvel: R$ 500.000
- Saldo devedor do Vendedor: R$ 200.000
- O banco do Comprador paga R$ 200.000 direto ao banco do Vendedor (quitando a dívida).
- O banco do Comprador paga os R$ 300.000 restantes para o Vendedor.
Essa operação oferece segurança e garante que o comprador receba o imóvel livre de qualquer ônus anterior.
Quitação pelo Vendedor Antes da Venda
Se o vendedor puder, ele pode quitar o financiamento antes de colocar o imóvel à venda, o que torna o processo mais simples.
Ao quitar, o imóvel deixa de estar vinculado ao banco e o proprietário ganha total liberdade para vender sem precisar da intervenção da instituição. Isso pode, inclusive, agilizar a negociação, pois o comprador (mesmo que vá financiar) não precisará do processo de interveniente quitante.
Depois da quitação:
- Solicite ao banco o Termo de Quitação;
- Leve o documento ao Cartório de Registro de Imóveis para dar baixa na alienação fiduciária;
- Atualize a matrícula do imóvel. Agora ele está 100% livre e desembaraçado para a venda.
O Risco da Venda Sem Quitação (O “Contrato de Gaveta”)
Uma terceira prática, conhecida como “contrato de gaveta”, envolve riscos altos, por isso não recomendamos seu uso.
Nesse modelo, o vendedor não informa o banco sobre a venda e o comprador assume o pagamento das parcelas em nome do vendedor.
Por que isso é um grande risco?
- Para o Vendedor: O imóvel e a dívida continuam em seu nome. Se o comprador deixar de pagar, é o nome do vendedor que será negativado, e é ele quem o banco processará.
- Para o Comprador: Ele está pagando por um imóvel que não é seu legalmente. Ele não tem garantias e, ao final da quitação, dependerá da boa-fé do vendedor (ou seus herdeiros) para transferir o imóvel.
Sempre que possível, evite essa modalidade. A segurança jurídica da quitação no ato da venda é a única forma correta de fazer a transação.
Passo a Passo Para Vender um Imóvel Financiado
Para simplificar o processo, siga este passo a passo:
- Verifique o Saldo Devedor: Entre em contato com seu banco e solicite o saldo devedor atualizado do financiamento.
- Defina o Preço de Venda: Avalie o mercado e defina um valor de venda justo, que cubra o saldo devedor e garanta seu lucro.
- Escolha a Forma de Quitação:
- Quitação no ato da venda (via recursos do comprador): A forma mais comum.
- Quitação antecipada pelo vendedor: Se você tiver os recursos para adiantar.
- Divulgue o Imóvel: Conte com o apoio de uma imobiliária experiente. Informe desde o início que o imóvel é financiado e qual o saldo devedor aproximado.
- Formalize o Contrato: Assim que encontrar um comprador, formalize o acordo em um Contrato de Promessa de Compra e Venda, especificando valores, prazos e que a quitação da dívida existente ocorrerá no ato da venda.
- Apoio dos Bancos: O banco do comprador (ou o próprio comprador) entrará em contato com o seu banco para organizar a quitação.
- Finalize no Cartório: Conclua o processo com a assinatura da escritura (ou contrato de financiamento do comprador) e o devido registro no Cartório de Imóveis.
Ao seguir essas etapas, você vende um imóvel financiado com segurança, transparência e total respaldo jurídico.
Pronto Para Vender Seu Imóvel com Segurança?
Vender um imóvel financiado exige planejamento e conhecimento das regras, mas o processo pode ser simples com a orientação certa. Avaliar as opções de transferência de dívida ou quitação antecipada ajuda o vendedor a escolher o caminho mais vantajoso e seguro.
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Dúvidas Frequentes
É possível vender um imóvel ainda financiado?
Sim. A dívida existente precisa ser quitada durante a negociação. Isso pode ser feito com recursos do próprio vendedor antes da venda, ou com os recursos do comprador — seja à vista ou por meio de um novo financiamento — no ato da assinatura do contrato.
Como posso vender um imóvel financiado?
A forma correta é quitando o saldo devedor. Existem duas principais opções: 1) O vendedor quita o imóvel antes de vender; 2) O comprador quita a dívida do vendedor no momento da compra — seja com pagamento à vista ou através de um novo financiamento — e o valor restante é repassado ao vendedor.
É seguro vender por “contrato de gaveta”?
Não. Vender sem quitar a dívida e sem informar o banco — o chamado “contrato de gaveta” — é muito arriscado. O comprador paga ao vendedor, mas o imóvel continua em nome do vendedor, o que gera insegurança jurídica para ambas as partes. A forma legal e segura sempre envolve a quitação da dívida junto ao banco.
Como vender um imóvel sem estar quitado?
Para vender um imóvel não quitado, é necessário informar o banco sobre a negociação. A instituição calculará o saldo devedor e orientará sobre o processo de quitação, que ocorrerá no ato da venda utilizando os recursos do comprador — procedimento conhecido como Interveniente Quitante.
Quanto tempo leva para vender um imóvel financiado?
O prazo varia conforme a negociação e o tempo de liberação dos bancos. Em média, quando o comprador também utiliza financiamento, o processo completo — incluindo a quitação — leva de 30 a 60 dias, considerando a análise de crédito, a documentação e o registro em cartório.
